資產荒下險資配置壓力增大,如何提高不動產投資比例?

王涵2019-11-05 10:47

經濟觀察網 記者 王涵 在房地產行業轉型和變革的時代背景下,全球資產配置、財富管理與保險資金配置的發展前路何在?

日前,“2019中國地產金融峰會暨全球資產配置和證券化論壇”上,中國保險資產管理業協會副秘書長陳國力表示,從前三季度的統計數據來看國內經濟下行壓力比較大,利率長期振蕩走低的預期在形成,負債端的保費快速增長,資產端長期優質資產難找,可以從收益風險兩個方面可以滿足保險機構要求的資產越來越少,資產荒的情況持續加劇。

“從目前來看,整個保險業在投資型不動產配置的比例雖然比較高,但國際上同業是10%左右,國內只有3%到4%。所以將來是一個很大的配置方向,要逐漸的提高配置的比例。”中國人壽保險(集團)公司副總裁盛和泰認為。

保險資金對于基礎設施和不動產行業是重要的資金來源。陳國力表示,目前保險資金全口徑的不動產投資規模1萬多億,在資金用余額中占比不高,整體風險可控,資產的質量比較好。比如說保險資金直接投資的不動產在直轄市,省會城市,計劃單列市等有區位優勢的城市。通過金融產品投資的交易對手實力較強,購買的房企債券85%以上為3A評級,不動產債券計劃中3A評級超過80%,總的來說保險資金在資產負債管理基礎上實現了長期投資,穩健投資。

但是,未來低利率環境下保險資產配置難度加大成為隱憂。他坦言:“隨著全球衰退的跡象顯現,各國央行放松貨幣政策,以歐洲日本為代表的負利率資產規模迅速增加,從前三季度的統計數據來看國內經濟下行壓力比較大,利率長期振蕩走低的預期在形成,負債端的保費快速增長,資產端長期優質資產難找,可以從收益風險兩個方面可以滿足保險機構要求的資產越來越少,資產荒的情況持續加劇。”

根據各自的負債特點,保險將如何做配置?陳國力分析,保險機構或者是通過信用風險下沉加大風險資產配置,或者是選擇拉長久期加大另類投資比例獲取收益,由于負債成本比較剛性,且負債成本下降的幅度和速度是小于投資回報率,行業面臨的信用風險和利差風險加大,保險資產配置是越來越難做。面對新的宏觀形勢和發展環境,保險資管業的專家認為發現資金在進行基礎設施和不動產投資的時候,一是要負債和資產端同時發力,共同的應對低利率環境下的資產挑戰。

在房企發展、投融資的挑戰之下,房地產金融如何能夠幫助房地產進行轉型和升級?目前,中國的資產證券化尚在起步階段,雖然目前面臨著種種問題,但隨著越來越多的企業開始在這一領域進行嘗試和探索,資產證券化將為房地產企業的發展帶來新的可能。

上海交通大學上海高級金融學院副院長嚴弘表示,從融資渠道看,除了傳統的間接融資外,開辟直接融資渠道非常重要。其重要的表象是資產證券化,使實物資產流動性缺失的弊端變成金融資產流動性提升,同時具有可配置性特征,譬如RMBS(住房抵押貸款支持證券)、商業資產證券化、房地產投資信托等形式。

嚴弘從財富管理的角度看地產金融的發展時表示:“目前房地產相關的實物資產在整體居民財富結構中占比較高,因為這些實物資產本身缺乏流動性,同時在整個資產價值增加空間受到壓縮的時候會影響到消費水平和整體經濟發展的提升。在這個方面,希望地產金融能夠有助于地產企業的轉型,以及有助于實物資產逐漸向金融資產轉型。將有利于提高資產的流動性,有利于從財富管理的角度實施有效資產配置。”

以全球資產配置的角度,如何看待目前跨境投資的市場,盛和泰以個人觀點表示:“跨境投資要回歸本源”。一是商業不動產投資很大程度和實體經濟增長是密切相關的,它是通過跨空間,跨境來實現跨周期。實現資產的錯配,在同一時間當中和本國實體經濟關聯度不是很高的區域配置資產,這個是基本的動因。其次它可以在整個資產組合當中提高資產組合收益的邊際。第三是可以對沖匯率的風險。第四是現在利率下行、國內資產配置資產荒帶來的一些配置的困難是配置資產、跨境投資的基本出發點。

另外,盛和泰認為現階段要適當的采取一種防御型的策略,要選擇核心資產配置。核心資產配置要選擇四優標準,一個是優質的城市,優質的地段,優質物業品質,優質的合伙人、合作伙伴。

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