長租公寓為何在杭州密集陣亡

饒賢君2019-11-01 14:35

經濟觀察報 記者 饒賢君  從P2P到如今的長租公寓,杭州這個互聯網之城始終處在行業爆雷的核心區。

2018年8月,首個宣布資金鏈斷裂的杭州鼎家公寓拉開了長租公寓爆雷的大幕,此后,愛上租、安閑居、喔客、德寓等杭州地區的長租公寓品牌相繼陷入資金鏈斷裂、創始團隊不知所蹤的境地。

據記者不完全統計,自鼎家以來,全國爆雷的長租公寓品牌中,杭州地區爆雷的品牌數量占到了1/3,而多位杭州本地長租公寓業內人士向經濟觀察報表示,還有更多杭州的中小型長租公寓品牌處在爆雷邊緣,“雷區”隨時可能引爆。

這或許并非偶然,在杭州這座城市,濃厚的互聯網基因、大量涌入的外來人口、與城市發展水平不符的租賃行業現狀等等因素交織,資本隨著政策大潮蜂擁而至,潮退之時卻留下了滿目瘡痍。

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(張蕭/攝)

爆雷“在路上”

“本公司因經營不善導致資金鏈斷裂,后期可能會有部分房東的房租支付不了,我們會跟房東協商,先打欠條,然后慢慢償還,包括租客合同到期時的房租押金和水電押金也是一樣的處理方式。”記者從業內人士處獲知,10月28日,杭州市中擇房產代理有限公司向其租客下發了統一公告,宣布公司資金鏈斷裂。

這已經是10月以來杭州第四家資金鏈斷裂的長租公寓運營商,此前,杭州德寓、國暢、東俊等都已爆雷,其中不乏股東卷款跑路的橋段,而據多位業內人士透露,還有一批長租公寓運營商目前也出現了資金鏈斷裂的跡象,部分品牌的房東已經數月未收到房租。

長租公寓品牌杭州國暢的一位前員工表示,目前國暢大量員工離職,員工已經有多月沒有收到工資,“管理層的說法是有大股東拿著錢跑路了,群里都是邢傳軍(國暢法定代表人)已經被刑拘的消息”。

長租公寓的爆雷后果并不像P2P爆雷那樣直接,但其破壞性并不亞于P2P爆雷。

例如,租客王川表示,他租下了一套月租金4500元的公寓,并在不知情的情況下簽下了一整年的租金貸,在租住兩個月后,公寓運營品牌爆雷,一個月的押金以及剩下十個月需要償還的租金貸總額達到4.95萬元,如果他要繼續租住,需要重新支付押金以及租金給房東,此外,之前交的中介費、服務費等各項費用也相當于打了水漂。

王川說,小部分房東甚至要求租客補償此前公寓運營方未能支付給他們的房租,以彌補自己的損失,如果租客拒絕支付,就會被直接“掃地出門”,“也有些房東比較善良,會和租客一起承擔損失,后續的房租也會降一些租給租客,大部分房東還是要求按原來的租金來支付。”

住房租賃品牌夢醒陶然創始人周曉航認為,不符合商業邏輯的高收低租模式、企業法人頻繁變更、進入長租公寓行業半年到一年左右,這些是近期爆雷以及存在爆雷風險的長租公寓品牌的共性。

即收房價格高于周邊房租價格,而出租價格則低于周邊房租價格,快速獲取房源并出清庫存,通過租金貸等方式迅速獲取大量租金,快速提升資產管理規模,然后向政府申請補貼、通過各種渠道尋求融資,同時在短時間內進行企業法人的變更,一系列操作之后,收割資本,攜款潛逃。

“剛需”變質

在杭州當地傳統房產中介眼中,長租公寓品牌在兩年里的“過山車”充滿了戲劇性。

李立心在杭州房產中介行業從業已近十五年,他表示,由于原本杭州住房租賃行業的不成熟,長租公寓進入杭州市場,稱得上一次對本土房產中介的“降維打擊”。

從房租繳納方式上來說,長租公寓大多支持押一付三甚至押一付一的繳納模式,而傳統的當地房產中介需要押二付三、押二付六,一些緊俏的房源甚至要求年付,李立心表示:“在長租公寓遍地開花之后,傳統中介堅持押二付六、年付的基本上消失了,現在大多數房源都支持季付。”

同時,長租公寓品牌以服務費取代物業費、網費的形式也讓租房群體中占比最高的年輕人更易于接受,李立心說:“原來租客租完房子之后,還要去物業定期繳納物業費,還要打電話付費找網絡運營商來安裝網絡,很麻煩,用戶體驗很差,長租公寓品牌就把物業費、網費都放在服務費里,優點是這其中還有很大的價差可以賺,缺點是多了很多的管理流程。”

除此之外,更符合年輕人群審美的裝修風格、涵蓋保潔維修各方面的服務體驗,讓長租公寓迅速搶占了增長中的租賃市場。

從數據上看,2015年至今,杭州進入了人口的飛速增長期,2015年末,杭州常住人口數量為900萬,而2019年7月,常住人口數量已經達到千萬,增長量達到了百萬量級。

在業內人士的記憶里,最早的一批長租公寓品牌正是在2015年進入杭州市場的,2017年開始出現爆發式增長,與人口膨脹帶來的住房需求增長時間段基本吻合。

在巨大的市場潛力面前,創業者和傳統中介開始蜂擁進入長租公寓,新的資管公司、中介品牌數量迅猛增加,李立心舉例稱,同一幢酒店式公寓樓內,最初只有兩家長租公寓品牌進駐爭搶房源,到了2017年中,里面已經有超過十個長租公寓品牌同時擁有房源。

因契合租房剛需而發展的長租公寓行業由此開始“變質”,李立心表示,此前的長租公寓,會和傳統中介爭搶優質房源,與房東簽訂三年以上的長期合同,再通過服務、互聯網化管理、營銷等方式搶占市場,這是一種良性模式,能夠倒逼傳統中介改善服務、提升互聯網化水平,但在大量品牌涌入之后,一些品牌開始無視房源本身的質量,完全依靠燒錢的互聯網化打法高收低租甚至違規放貸,幾乎成為了以長租公寓行業為噱頭的金融公司。“前兩天有一個租房的單子,帶客戶去看房的小伙子回來告訴我說,租戶看了房子特別滿意,說我們的房源弄得很漂亮,比他最近看的一些長租公寓都要漂亮,可不是嗎,現在有些掛著長租公寓名頭的,服務和裝修上還不如我們傳統中介。”李立心說,之前幾個鮮有人問津的房源,最后都租給了一些長租公寓品牌,對方連房子都沒看就租走了。

資本冒進

杭州濃厚的互聯網創業基因以及相對寬松的政策環境,為長租公寓的創業提供了良好的環境,也難以避免地讓“劣幣”混入其中。

2017年8月,杭州市發布了《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》,對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人,給予稅收優惠政策支持。多位創業人士介紹,蕭山、余杭等各區根據規模不同,為長租公寓創業企業提供了可觀的創業補貼和一系列扶持政策。

一位短租公寓創業者對經濟觀察報表示:“長短租公寓在2017年租售并舉政策風口最旺的時候,是比較受區政府歡迎的創業項目,一直到近期出現連環爆雷,才出現明顯的態度轉折。”記者通過啟信寶查詢發現,德寓、東俊等長租公寓品牌是在近一年成立,而幾家目前正處于資金鏈緊張的長租公寓品牌,剛剛成立半年時間。

李立心表示,成立時間短的許多長租公寓品牌,實際上就是一些小型房產中介公司“穿了個馬甲”,盡管在裝修、押金支付等方面下了一些功夫,但在渠道、服務上依舊是傳統房產中介的思路,“房產中介行業本身就魚龍混雜,而租金貸、規模換融資等一些互聯網化的打法帶來的大量短期利益,是很容易引人犯錯的。”

資本的力量不僅是誘惑,同時也可能是失速。

鼎家爆雷時,記者曾經與鼎家合作的第三方金融機構之一愛上街CEO朱明敏進行過交流,他認為,針對長租公寓領域巨量的資金鏈條,必須有第三方介入進行嚴格監督,不然內部的貪腐問題是不可避免的,同時,在創新的金融手段下,長租公寓企業自身必須有過硬的實力,否則攜巨額資本快速擴張,組織架構龐大卻松散,最終只是加速死亡。

自2017年長租公寓風口鼎盛開始,類似于愛上街這樣的金融機構、外界資本開始頻繁接觸長租公寓企業,希望在政策風口的新領域分一杯羹,朱明敏的想法是,“要在行業還處于不那么健全的時候做這個事,等到健全規范了可能就不是那么好進了。”

資本的冒進或許也感染到了被投資企業自身,大量爆雷長租公寓的實例也證實,獲得了資本支持反而讓企業偏離了安全跑道。以鼎家為例,其在2018年初得到了超過千萬的融資,知情人士稱,這筆融資從5月開始陸續進入鼎家的賬戶,鼎家自6月開始加速擴張規模、加快人員招聘,8月,鼎家由于內部管理以及資金壓力問題爆雷。

這些嘗試以承受高風險博取高回報的行為如今均以失敗告終,為了保證類似的“劣幣”再難進入市場,杭州市住房保障和房產管理局近日起草了《杭州市住房租賃資金監管辦法(試行)(征求意見稿)》,要求住房租賃企業按照月租金總額的2倍繳納風險防控金、與銀行簽訂租賃資金管理協議進行專戶管理,從政府層面對住房租賃企業的資金鏈條進行強監管。

業內人士稱,監管辦法如果落地實行,將會有大量無法足額繳納風險防控金、資金鏈條空虛的小型長租公寓品牌被篩出。

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不動產運營報道部記者
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