【大牌說話】潘韜談商業地產投資:中國商業地產的資本化之路

EEO 視頻2017-10-20 10:53

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隨著中國產業結構的不斷改善,消費轉型升級需求旺盛。越來越多的房企把商業地產作為新的投資渠道和重要的轉型方向。在商業地產投資的過程中應該避開哪些陷阱,國內商業地產的金融市場又呈現怎樣的態勢?本期《大牌說話》經濟觀察研究院院長新望將對話瑞威資本商業地產業務合伙人潘韜。從萬達、金地商業到寶龍地產,潘韜親自參與開發運營全程操盤的商業地產項目達到近30個,三年前,這位商業地產界的資深人士結束了多年的職業經理人生涯,開始創業道路,以“合伙人”的身份探索商業地產與金融相結合的道路。對于中國商業地產的發展現狀與未來他有著自己的深刻認知。

(一)商業地產投資應規避三大陷阱

經濟觀察研究院院長 新望

新望:潘總您好,了解到您既做過商業地產的開發運營,也做商業地產的投資,在北京做過,在上海也做過,您的閱歷非常豐富應該是商業地產界的資深人士。

瑞威資本商業地產業務合伙人   潘韜

潘韜:現在都叫我前輩了。

新望:應該是前輩。您覺得商業地產的投資,應該規避哪些陷阱,大家最關心的。

潘韜:商業地產的投資,如果說風險,或者陷阱的話,要分投資者本身的身份,是機構投資人還是個人投資者,因為個人也會做一些投資嘛,作為機構的投資者,我認為主要考慮這樣幾個問題,第一是自身的資源,第二是具備的能力,第三是所選擇的市場。為什么這樣說呢,因為商業地產投資,我剛才說了,首先需要兩大資源,上游需要比較匹配的資金,包括雄厚的財力,另外一個是商業品牌資源,能不能招到商,就是能不能迅速地找到市場上的品牌商家資源,能力呢,因為商業地產在中國還沒有達到專業化分工的階段,所以需要從頭干到尾,從你的選址,開發,包括運營,這個團隊,這個公司有沒有這樣全程的能力,這個很重要。第三才是所選擇的市場,是不是合適投資的。這三個關注點恰恰也是機構或者是開發商投資可能遇到的陷阱和問題。

(二)商業地產最顯著的衡量指標是人口和社會零售品總額

新望:依您的看法,商業地產的角度,一線城市,二線城市,最顯著的指標體系應該是什么?

潘韜:最顯著的指標,一個是人口的數量,第二是社會零售品總額,居民的容量,居民的消費水平,最后是這個城市,現在比較流行的,比較好的是人口的增長在減少,更重要的看到第一是人口,人口的量,增量和變量,還有能力,消費力,主要是社會零售品總額,代表了容量,占GDP的總額,代表了富不富。個人來講一個是選市場,第二個很重要的是會選開發商和運營商。

新望:補充問一下,比如說上海和北京之間進行選擇,北京和上海有哪一些指標?

潘韜:北京和上海,我認為在大的宏觀指標上不相上下的,我認為更多的,如果是一個個人投資者,取決于對哪個城市更熟悉,同樣的城市,不同的區域投資的潛力差別也是蠻大的,一個北京人去上海也摸不著北。最后就是選開發商和運營商,對個人來講,更多的是要取決于這個賣給你鋪的開發商或者是運營商的能力,他能不能把這個市場項目做活。怎么樣后期運營你是運營不了的,要對開發商,運營商有比較好的判斷和把握。

(三)商業地產的投資時機

 新望:是否有介入的時機,比如說商業設施的生命周期。

潘韜:會有的,但是這里面有性價比的問題,當大家都已經很看好的時候,你進去的代價會很高,價格會很高,但是風險會比較小,當別人還沒有很確定的時候你進去價格會比較低,但是風險也比較高。

新望:是否老化的時候也可以進去?

潘韜:老化的時候個人不建議進去了,機構可以進去更新重來一遍,個人我認為主要是前期和中期,每個人投資有風險偏好,喜歡收益高,風險高的,還是喜歡收益中等,但是風險偏小的。

新望:一般來講前期和中期比較保險。

潘韜:前期風險比較高一點的,中期是風險比較低的,因為大家已經很旺了,現在投新光天地(SKP),能夠有機會進去的話一定穩賺,但是價格非常高了,就是這樣的。

(四)中國現在談商業地產輕資產為時過早

新望:現在很多做房地產開發的企業開始配比一些商業地產,做商業地產的自己做輕型開發商,商業地產輕型化,您如何看待商業地產輕資產。

潘韜:先說理想,在一個理想的,成熟的市場上,嚴格來講商業地產應該是充滿了各種各樣輕資產的專業服務機構,這是理想化的一個社會狀態,分工狀態,但是在中國目前的階段,還遠遠沒有達到專業化分工的階段,我們現在是什么狀態呢,現在是任何一個投資人開發,基本是自己干,為什么呢?不是不想分工,找不到合適的,或者找不到自己信得過的。所以在目前沒有專業化分工的社會階段,談輕資產我認為有點為時過早,過于理想化了。

第二,目前我認為中國商業地產要經歷三個階段,第一是開發階段,以開發商為主導,像萬達為代表的,靠銷售物業來支撐現金流的。第二是進入金融階段,就是靠資本運作,比如說靠REITs和基金,把商業物業在資本市場實現退出。第三才是專業化分工階段,只要有錢,只要有地,可以在市場找到任何幫你干任何一個環節的公司。中國目前只停留在開發階段,向金融階段演化的過程,遠遠沒有達到第三個階段,這個時候我認為所有一門心思做輕資產公司的公司要經歷痛苦的折磨,因為沒有到這個階段。

新望:專業化程度沒有那么高。

潘韜:沒有那么高,偏早了。

新望:市場網絡沒有形成。

潘韜:而且這個時候資本太強勢了,這時候我們經常說做第三方公司是很痛苦的,因為時機沒到。

(五)商業地產的主要屬性是金融

新望:您覺得商業地產這個市場當中,剛才提到一個話題,資本的強勢,現在這個商業地產的開發當中,資金和資產應該是怎么個關系?

潘韜:商業地產我一直強調是金融行業。

新望:金融屬性?

潘韜:有極強的金融屬性,甚至是主要屬性是金融,因為商業地產有兩個特點,第一是需要的資金量非常大;第二,一個商業地產推出不像住宅,住宅快的話從投資到最后清盤三年就可以結束了,投了10億,三年后全部收回來還賺錢了,一般是三年,住宅開發。商業地產沒有10年,15年是很難的。

新望:10年以上。

潘韜:所以它對資金的沉淀周期非常長,量又大,周期又長,上面的資本如果不匹配的話活不下去的,這是我說的為什么金融屬性很強。

新望:你說的金融屬性強我認為可以理解,就是在整個開發到運營,到形成資產的當中,金融處在核心地位,資金處于核心的地位。

潘韜:資本處于核心地位。非常對,是這樣的。而且能做什么樣的產品,公司選擇什么樣的戰略,就像剛才說的這樣,更多地根子上取決于有什么樣的資金和資本,這是一個最大的問題。

新望:就是資金和資產要匹配。

潘韜:要匹配,而且資金會決定公司發展戰略和產品選擇,這是我說的資金和資產的匹配性。做商業地產,開發商的話,或者投資商,一定要知道自己能找到什么樣的錢,才去做什么樣的產品,沒有這樣的錢,就不要冒這個險。

(六)中國商業地產金融仍在完善中

新望:以你這個公司老總的角度,評價一下國內的商業地產,為商業地產提供金融服務,各種商業地產的基金,包括信托,目前的這個市場的發育怎樣?

潘韜:不敢評論了,只是小小的希望,目前整個金融體系的核心是銀行,在中國目前核心體系是銀行,而銀行對于商業地產的投資,目前為止絕大部分是以債的形式介入的,是以債主的形式介入的,只是借你錢,不會做股權投資。第二是商業地產還需要一個東西,就是一個機制化的退出渠道,全球成熟的已經驗證的,最成熟的商業地產退出渠道叫做REITs,中文叫做房地產信托投資基金,這是成熟的做法,都有REITs法的,像歐洲、美國、日本,中國目前為止是沒有這個東西,因為需要稅法,需要金融,需要等等很多東西,政策的配套。商業地產前面需要融資,需要銀行能夠給予更低的資金成本,給得更長。第二個環節需要退出,如果整體持有怎么退出,是需要靠這個實現利潤的,這個機制中國是沒有的,大家都在探索,希望這點能夠早點突破。所以總體來講我對這兩點是希望能夠有實質的突破,只有到那一天,中國商業地產才能真正的健康地,持續地發展。

新望:國內現在有沒有你剛才說的房地產信托投資基金?

潘韜:國內沒有,但是國內有一個公司是把國內的資產裝到國外的,只有最典型的是凱德,是新加坡最大的商業地產公司,在新加坡有十幾支房地產信托投資基金,在國內大概有幾十個這樣的商業地產物業了,一旦商業地產物業達到一定的投資回報,據我了解是達到5.5-6的回報,就可以把物業放到新加坡的房地產信托資金,就實現退出了,所以他一直在滾動發展,所以這個是我們比較羨慕的地方。

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